13 Февраля 2020 | 10:01

Квартира в ипотеку: ждать нельзя брать!

Ситуация на рынке ипотеки Пермского края — неоднозначная. С одной стороны, банки наперегонки снижают ставки по жилищным кредитам, с другой – стоимость квадратного метра, скорее всего, будет расти и дальше.

Принять правильное решение по личному «квартирному вопросу» и разобраться в ипотечных премудростях читателям помогает Владислав Мезин, руководитель Абсолют Банка в Перми.

Владислав Мезин


 - Хочу купить квартиру в новостройке. Смотрю, что до сих пор много предложений от застройщиков с ДДУ. Вот думаю: это сейчас надежно, вдруг недострой? И еще: если покупать квартиру у застройщиков с эскроу – насколько дороже окажется ипотека? Виталий.

Виталий, прекрасно понимаю ваши опасения. Никто из покупателей жилья на первичном рынке не хочет «вляпаться» в недострой! Один из «индикаторов надежности» застройщиков – их аккредитация в банках по ипотечным программам. 

Если в списке официальных партнеров присутствуют крупные государственные и частные банки – это хороший знак. Почему? Потому что, прежде чем привлечь застройщика к совместным программам, банк тщательно проверяет его финансовое состояние, стабильность и реальные позиции на рынке. Нарушение сроков сдачи объектов, негативная репутация и судебные иски станут препятствиями для получения и продления аккредитации. Сейчас строительный рынок особенно тщательно проверяют, чтобы не повторялись старые истории с недостроем.

С другой стороны, можно себя дополнительно обезопасить, купив квартиры в домах на финальном этапе строительства или перед сдачей госкомиссии. В этом случае риски «недостроя» точно сведены к минимуму. Но обычно такие объекты и стоят дороже – на 10-15%, чем на «середине пути».

Что касается застройщиков, работающих с эскроу, то их в Пермском крае пока не так много. Мы видим, что доля сделок со счетами эскроу пока едва достигает 15% от всех ипотечных сделок с квартирами в новостройках. Для заемщика нет абсолютно никакой разницы – работает застройщик с ДДУ или с эскроу. У нас в банке условия программ, подачи заявок и выхода на сделку будут совершенно одинаковыми в обоих случаях.

Мы подавали заявки на ипотеку в пять банков. Один сразу отказал в кредите, а остальные согласовали совершенно разные суммы: 2 млн рублей, 1,5 млн рублей и 1,2 млн рублей. А нам было нужно 2,5 млн рублей, чтобы купить квартиру, которая нравится. Почему так произошло? Елена.

Елена, банки  по-разному оценивают доходы заемщика, степень его закредитованности и максимально допустимую финансовую нагрузку в связи с жилищным займом. Где-то одобряют  ипотеку, при которой ежемесячный платеж может составлять и 80% от дохода, но обернется ли это впоследствии благом для заемщика? Легко ли ему будет справляться с финансовой нагрузкой в случае болезни, рождения детей, сокращения на работе? Наш опыт показывает, что оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 30% от ежемесячного бюджета. И чем меньше, тем лучше. Тогда не придется жить в режиме жесткой экономии и на грани фола.

Мой совет – планируя ипотеку, всегда оставляйте возможность для финансовых маневров. Если есть возможность взять кредит на более длительный срок, но с меньшим ежемесячным платежом – то берите такой. Если доходы позволят, то вы сможете делать частичное досрочное погашение и таким образом быстрее расплатитесь и уменьшите размер переплаты по кредиту. Зато в случае затруднений, в жизни всякое бывает, вам будет гораздо проще обслуживать кредит.

Можно ли заплатить весь первоначальный взнос по ипотеке маткапиталом? Какие документы нужны для этого? Еще знакомые пугают, будто бы квартиру, которую покупали за маткапитал, потом почти невозможно продать. Это так? Ольга.

Ольга, вы можете использовать материнский капитал в качестве части первоначального взноса. Но собственных средств должно быть не менее 10% от стоимости жилья. Отмечу, что у нас, в отличие от большинства банков, маткапитал можно частично «зашить» в первоначальный взнос даже при покупке квартиры в новостройке по госпрограмме.

Что касается продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, то предварительно вам потребуется наделить детей долями. Это происходит уже после полной выплаты ипотеки. Если дети к этому моменту станут совершеннолетними, то будет необходимо их личное согласие на продажу, если еще нет – то разрешение от опеки.

Другое дело, что использование материнского капитала позже не позволит вам рефинансировать ипотечный кредит из-за юридических нюансов. Но ставки сейчас итак рекордно низкие, а маткапитал сам по себе дает значительную экономию.
 
Каким семьям предоставляется ипотека под 6% годовых по госпрограмме? Какое жилье по ней можно купить, есть ли ограничения по сумме и долго ли будет действовать льготная ставка? Александр.

Александр, оформить «детскую ипотеку» по госпрограмме могут те, у кого в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился или родится  второй, третий, четвертый ребенок, ну, и последующие дети. Такая ипотека с господдержкой предоставляется вне зависимости от семейного положения родителей. Однако важно, чтобы заемщик соответствовал другим требованиям, например, чтобы его доход позволял справляться с ежемесячными платежами по ипотеке, и чтобы у него был минимальный первоначальный взнос.

Важный момент: по госпрограмме детской ипотеки можно купить только квартиру в новостройке.

Однако есть и вариант рефинансирования, о котором знают не многие. Например, заемщик брал ипотеку на квартиру в строящемся доме, и после 1 января 2018 года у него родился второй ребенок. В этом случае заемщик может рефинансировать свою ипотеку по ставке 4,99% годовых на весь оставшийся срок.

Еще одна ситуация, на которую у нас распространяется ипотечная ставка 4,99% годовых – это семья с ребенком-инвалидом. Причем ребенок может быть единственным в семье и родившимся до 2018 года. Главное, чтобы ему было менее 18 лет.

В Пермском крае максимальная сумма кредита по детской ипотеке – 6 млн рублей. Этого вполне достаточно для большинства заемщиков, потому что средняя сумма кредита в Перми в 2019 году составила 2 млн рублей.

Что касается размера ставки, то некоторые банки дополнительно, за свой счет, снизили ее меньше 6% годовых. Первым в России такой шаг сделал Абсолют Банк. Сейчас наша ставка по детской ипотеке – 4,99% годовых. Она распространяется на весь срок кредита, то есть до 30 лет максимум.

У нас список документов для подачи заявки на детскую ипотеку не отличается от стандартных программ. Нужны всего 4 документа: анкета, паспорт, справка о доходах (можно справку по форме любого банка) и копия трудовой книжки или трудового договора. Подать заявку можно онлайн, без визита в банк, из офиса риэлтора или застройщика. В среднем мы одобряем заявку на кредит за 15-25 минут, и это не предварительное, а окончательное решение. Свидетельства о рождении детей понадобятся только при выходе на сделку.

Говорят, что спустя пару лет ставки по обычным программам упадут ниже 6%. Тогда я смогу уменьшить свои платежи и рефинансироваться, или когда это лучше делать? Альфия.

Альфия, прогнозы на два года вперед могут быть очень условными. Пока рано говорить о таком сильном снижении ставок. Мы ожидаем, что к концу 2020 года средние ставки по ипотеке снизятся до 8,3-8,5% годовых. Это не так много, если учесть, что сейчас средняя ставка  уже держится на уровне 9% годовых.

Рефинансирование ипотеки имеет смысл, если разница между ставками не меньше 1,5%, а лучше 2%. В этом случае расходы на процедуру окупятся.

Чем кредит «моложе», тем больше вы сэкономите при его рефинансировании. Считается, что после «экватора» ипотеки, то есть половины ее срока, и уж тем более после двух третей, рефинансирование жилищного займа имеет смысл только в исключительных случаях.

Хочу сразу купить и квартиру, и парковочное место. Могу на оба эти объекта получить один ипотечный кредит? Или машиноместо можно купить только за наличные или по потребительскому кредиту? Олег.

Олег, подать заявку на квартиру и парковку можно одновременно, провести сделку – тоже. Но кредиты и договоры будут разные. Квартиру можно купить по стандартным ипотечным программам со ставкой от 8,74% годовых, а если вы подходите под условия госпрограммы «Детская ипотека», то по ставке 4,99% годовых. А вот машиноместо приобретается по программе коммерческой ипотеки. Главное отличие – ставка от 12,99% годовых. Но это все равно существенно ниже, чем по потребкредитам. Если вы покупаете одновременно квартиру и парковку в одном и том же комплексе, то минимальный первоначальный взнос – от 20%, если в разных, то от 30%.

Знакомые риэлторы говорят, что надо брать квартиры в новостройках прямо сейчас, потому что цены из-за инфляции взлетят очень скоро. Может это разводка? Ставки по ипотеке-то пошли вниз. Рустам.

Рустам, действительно, ведущие ипотечные банки снижают ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ. Кто-то пошел навстречу клиентам еще в декабре, уменьшив ставки, кто-то реагирует на изменения только сейчас. Летом 2019 года средняя рыночная ставка в Перми держалась на уровне 9,4% годовых, а в начале 2020 года она приблизилась к 9% годовых. Если ключевая ставка продолжит снижение, то есть шансы, что к концу года средняя рыночная ставка достигнет нового исторического минимума – 8,3-8,5% годовых. Это, безусловно, хорошая новость для потенциальных заемщиков.

Допустим, квартиру надо купить срочно, и накоплен первоначальный взнос в размере хотя бы 20% от стоимости квартиры,  в таком случае я бы не советовал выжидать. Скорее всего, более низкая ставка не компенсирует рост стоимости квадратного метра. Квартиры действительно дорожают, и это касается как новостроек, так и вторички. В 2019 году жилье в Перми подорожало на 10-15%. В 2020 году мы ожидаем роста цен на 5-10%. Новостройки дешеветь точно не будут – как минимум, цены на стройматериалы не становятся ниже, а застройщикам приходится больше вкладываться в современные коммуникации и инфраструктуру.

Собираюсь купить квартиру в ипотеку. Только вот не уверена, что не перееду из Перми в ближайшие пять лет. Смогу я продать жилье до полной выплаты кредита или буду «привязана» к нему?  Валентина.

Валентина, мнение о том, что ипотека «привязывает» к конкретной квартире, неверное. Вы сможете продать квартиру до полной выплаты кредита. Более того, ваш покупатель сможет заплатить за нее не наличкой, а тоже ипотекой. Сейчас вполне реально оформить «ипотеку на ипотеку», такая программа есть у нас в банке, и она пользуется высоким спросом. Условия по ней абсолютно такие же, как по стандартным программам – ставка от 8,74% годовых, минимальный первоначальный взнос – от 20%, максимальный срок – до 30 лет.

Кстати, если вы будете переезжать из Перми и покупать квартиру в ипотеку в другом городе, это все можно сделать в рамках одной «цепочки» - сразу получить займ на новую квартиру. Тем более сделки между разными городами у нас проводятся  практически онлайн и без всяких дополнительных комиссий.

У мужа есть право на сертификат НИС, то есть на военную ипотеку. Квартиру по какой цене мы можем купить, если у нас есть 400 тысяч рублей? Правда ли, что по сертификату этому банки одобряют только новостройки? Маргарита.

Маргарита, чтобы понять, какая квартира вам доступна, сложите ту сумму, которая есть на вашем сертификате НИС, добавьте 400 тысяч рублей накоплений и максимальную сумму кредита по военной ипотеке – 2 млн 656 тысяч рублей. По программе военной ипотеки можно приобретать не только первичку, но и вторичку. Ставка одинаковая  – 9,95% годовых.

Обратите внимание, что лучше обращаться в тот банк, который отличается большим опытом проведения таких сделок. Во-первых, такие сделки должны проходить оперативно, чтобы срок действия сертификата не закончился. Во-вторых, важно, чтобы банк мог вести процессы по максимуму в режиме онлайн, по доверенности, ведь владельцу сертификата нелегко отпрашиваться со службы. Что касается Абсолют Банка, то у нас вы можете подать заявку на ипотеку дистанционно, без визита в банк, через риелтора или застройщика. Ответ от банка вы получите уже через 15-30 минут. Если с квартирой вы определились и документы по ней готовы, то на сделку можно выйти уже на следующий день

У меня есть 300 тысяч рублей на вкладе, но он скоро заканчивается. Ставки у всех банков сильно упали. Думаю, не купить ли квартиру или комнату в коммуналке. Если комнату, то могу обойтись потребительским кредитом, а если квартиру, то уже придется брать ипотеку. Удастся ли «отбить» за счет аренды ипотечный платеж и какой вариант выгоднее с точки зрения инвестиций – вторичка или первичка? Николай.

Николай, разберем каждый вариант по отдельности. Предположим, вы кладете 300 тысяч рублей на депозит по ставке 6,5% годовых. Спустя год вы гарантированно получаете доход – 19,5 тысяч рублей. Ставки по депозитам снижаются, поэтому есть смысл зафиксировать условия на максимально долгий срок – например, до 2 лет. Цены на комнаты в коммуналках в Перми колеблются от 500 до 900 тысяч рублей.

Предположим, вы остановите выбор на комнате стоимостью 600 тысяч рублей. Скорее всего, в этом случае вам понадобится потребительский кредит на сумму 300 тысяч рублей. В отличие от ипотеки, потребкредиты выдают на относительно небольшой срок – до 5 лет. Проценты по ним существенно выше, чем по ипотеке.

Если взять 300 тысяч рублей по ставке 18% годовых на срок 5 лет, то ежемесячный платеж составит 7618 рублей. Между тем, стоимость аренды комнат в коммуналках держится на уровне 5-7 тысяч рублей, и этот вариант жилья, что логично, все меньше пользуется спросом среди платежеспособных и ответственных съемщиков. Есть риск «не отбить» за счет аренды даже ежемесячный платеж по кредиту. Кроме того, учтите, что коммуналки с каждым годом теряют свою ликвидность. Скорее всего, спустя несколько лет коммуналка еще больше подешевеет, и продать ее по той же цене не получится.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Перми в начале 2020 года составила почти 2 млн рублей. Но у вас всего 300 тысяч рублей для первоначального взноса, а почти у всех банков сегодня одно требование – первоначальный взнос должен быть от 20% от стоимости квартиры. Значит, в ипотеку вам доступны квартиры до 1,5 млн рублей.

Здесь очень важно грамотно выбрать объект, чтобы не купить жилье в районе с неразвитой инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, требующее больших расходов на ремонт, в доме, который через несколько лет могут признать ветхим или аварийным.

Если вы оформите ипотеку на 1,2 млн рублей по ставке 8,74% годовых на 20 лет (средний срок, на который сейчас берут ипотеку пермяки), то ваш ежемесячный платеж составит 10597 рублей. Стоимость аренды однушки в Перми – 8-13 тысяч рублей. То есть шансы «закрыть» ипотечный платеж есть. Но важно помнить, что спрос на аренду в последние годы стабильно падает. Может возникнуть ситуация, что жильцы съехали, новых нет, а платить ипотеку надо, да еще и за коммунальные услуги.

С точки зрения инвестиций, на мой взгляд, выгоднее квартиры в новостройке. Опыт показывает, что при удачном выборе объекта недвижимости спустя 1-2 года после сдачи он может подорожать на 10-20%. Конечно, лучше покупать новостройки на максимально ранней стадии возведения, но в этом случае у вас не получится сразу же компенсировать ипотечный платеж за счет арендного.
Подпишитесь на «ТЕКСТ» в любимой соцсети


и получайте свежие тексты к себе в ленту!