10 советов тем, кто собирается купить квартиру в ипотеку

Кто может воспользоваться ипотекой по госпрограмме по сниженной ставке?

Воспользоваться кредитом по госпрограмме может любой гражданин Российской Федерации, соответствующий стандартным требованиям банка. В Абсолют Банке это возраст от 21 года до 65 лет на момент полной выплаты кредита, доход не менее 20 000 рублей и первоначальный взнос от 20%. Максимальная сумма кредита по госпрограмме, которую может взять заемщик на квартиру в Перми, равна 3 млн рублей. Если вдруг вы захотите купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге, то лимит возрастет до 8 млн. У нас было несколько случаев, когда пермяки – руководители и топ-менеджеры компаний – брали ипотеку на жилье в столице, потому что им так удобнее ездить в командировки, ночевать у себя дома, а не в гостинице. Или их дети собирались учиться в московских вузах. В любом случае, дистанционная подготовка сделки – покупатель подает заявку в одном городе, квартира в другом – не проблема.

Госпрограмма имеет ограничение по срокам? 

Ипотека с господдержкой заканчивается через 3 месяца – 1 марта 2016 года. Часть банков заранее прекращает принимать заявки – с 31 декабря 2015 года. Абсолют Банк готов принять заявку даже 28 февраля. Но надо понимать, что рассмотрение заявки и проведение сделки требует времени. Мой совет – не откладывайте подачу заявки на последние несколько недель. Уже сейчас интересных вариантов квартир – по цене, метражу и расположению – становится с каждым днем меньше. Хорошее жилье раскупают быстро. Будет обидно не успеть, а потом выплачивать кредит с более высокой ставкой.

Как связаны между собой размер ставки и сумма первоначального взноса по ипотечному кредиту?

Есть банки, которые ставят в зависимость размер ставки и сумму первоначального взноса по ипотечному кредиту – чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. В Абсолют Банке процентная ставка от величины первоначального взноса не зависит. У заемщика, который подал заявку на кредит по программе «Первичный рынок с государственной поддержкой», может быть минимальный первоначальный взнос 20%, а может – 80%. И в том, и в другом случае ставка равна 11,25%.

Размер взноса не влияет на ставку и по нашим программам кредитования на вторичное жилье. Это удобно для заемщиков. Часто люди хотят направить имеющиеся деньги не на «бесполезное» увеличение первоначального взноса, а на оплату ремонта в квартире, покупку мебели или автомобиля.

Как рассчитать финансовую нагрузку при взятии ипотечного кредита?

Я считаю, оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 30% от ежемесячного бюджета. Если меньше, то лучше. Тогда не придется жить не в режиме жесткой экономии, а непредвиденные траты – например, оплата лечения или запчасти для автомобиля – не станут форс-мажором.
Оставляйте возможности для финансовых маневров. Если есть возможность взять кредит с меньшим ежемесячным платежом, но на более длительный срок – берите. Если ваши доходы останутся на прежнем уровне или еще вырастут, вы сможете погашать кредит досрочно и таким образом дополнительно уменьшите ежемесячный платеж.

Этим правилом руководствуется большая часть клиентов Абсолют Банка, потому что средний срок, на который они берут ипотечный кредит – 15 лет, а средний срок, за который выплачивают – 7 лет. Аналогичная тенденция и в целом по стране.

Какие есть преимущества у совместных программ банков и застройщиков?

Застройщики крайне заинтересованы активно продавать квартиры именно в рамках действия госпрограммы поддержки ипотеки. После завершения программы ставки на первичное жилье, скорее всего, сравняются со ставками на вторичное. Стагнации на рынке недвижимости не будет, но спрос, скорее всего, снизится. Какое-то время займет процесс адаптации потенциальных заемщиков к выросшим ставкам.

Поэтому сейчас много выгодных предложений от застройщиков. Кто-то дает скидки, кто-то бонусы в виде бесплатного места для парковки. Некоторые застройщики за свой счет дополнительно снижают ставку до 9,5% на весь срок кредитования. Разница в выплатах получается значительная. 

Предположим, вы берете ипотечный кредит в размере 1,2 млн рублей на 15 лет. Если вы берете его по ставке 13,5%, как для вторичного жилья, то ежемесячный платеж составит 15 589 рублей, а полная сумма выплат – 2 804 400 рублей. Если берете ту же сумму, но по госпрограмме и со ставкой 11,25%, ежемесячный платеж составит 13 828 рублей, а полная сумма выплат уменьшится до 2 489 040 рублей. Предположим, застройщик за свой счет дополнительно снижает ставку до 9,5% на все 15 лет. Тогда ваш ежемесячный платеж – 12 531 рублей, а полная сумма выплат – всего 2 255 580 рублей.

В каких случаях в ипотеке можно использовать материнский капитал?

Материнский капитал можно использовать для полного и частичного досрочного погашения кредита как на первичное, так и на вторичное жилье. При покупке вторичного жилья материнский капитал можно сделать частью первоначального взноса. При этом главное, чтобы собственных средств было не менее 10%. Напомню, что размер материнского капитала в 2015 году составил 453 026 рублей. Если учесть, что средняя сумма ипотечного кредита в Перми в 2015 году – 1,2 млн рублей, то это хорошее подспорье. Кстати, пермяки стали пользоваться сертификатами на материнский капитал более активно. Если в 2014 году ими погашали ипотечные кредиты всего 10% заемщиков, то в 2015 году – уже 25%.

Можно ли сберечь деньги, купив квартиру в новостройке без отделки?

Если есть возможность купить квартиру с отделкой и без нее – посчитайте, насколько для вас выгоден последний вариант. У застройщиков есть возможность приобретать стройматериалы по очень низким ценам, которые вам едва ли будут недоступны. Может быть, ваши затраты на первичный ремонт окажутся больше, чем скидка. В среднем, разница в цене однокомнатной квартиры эконом-класса в новостройке с отделкой и без отделки составляет 200 тысяч рублей.

Почему не стоит экономить на страховках?

У каждого человека, который берет ипотеку, возникает естественное желание сэкономить. Но страховки – это не самый подходящий вариант для этого. Оптимально, если заемщик оформил три вида страхования – личное, имущественное и титульное. По первым двум видам страховые случаи наступают чаще. В этом году они уже происходили и в Перми. Болезни, травмы, пожары и прорывы труб – к сожалению, распространенные явления нашей жизни. Знаете, клиенты искренне радовались, что в свое время «подстелили соломку» в виде страховки. В итоге она действительно помогла решить проблемы.

Титульное страхование приобретает особое значение, когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке. С его помощью вы защищаете себя от ущерба в случае оспаривания сделки в судебном порядке – такое условие действует в течение 3 лет после покупки жилья.

Как можно самостоятельно проверить надежность застройщика?

В первую очередь, зайдите на сайт застройщика и посмотрите, в каких банках он аккредитован по ипотечным программам. Если в списке официальных партнеров присутствуют крупные государственные и частные банки – это хороший признак, подтверждающий надежность. Прежде чем привлечь застройщика к совместным программам, банк тщательно проверяет его финансовое состояние, стабильность и позиции на рынке. Нарушение сроков сдачи объектов, негативная репутация и судебные иски станут препятствиями для получения аккредитации.
Есть резон в том, чтобы в нынешней экономической ситуации отдавать предпочтение застройщикам крупным, давно работающим на рынке. Логично предположить, что застройщик, который сдал несколько жилых комплексов, надежнее того, у которого на счету пара домов.

Многие наши клиенты предпочитают покупать квартиры чуть подороже – на 10-15%, но зато в домах на завершающем этапе строительства или перед сдачей госкомиссии. В этом случае риски «недостроя» точно сведены к минимуму.

На что обращать внимание при покупке квартиры в ипотеку?

Для большинства покупателей самое главное – стоимость квартиры, ее метраж и сроки сдачи. Но есть и другие факторы, которые важно учесть, чтобы потом не испытывать сожалений.

Обратите внимание на планировку. Перерисуйте ее в масштабе, попробуйте расставить мебель. Достаточно ли просторна кухня, чтобы в ней разместились все домочадцы? Где будут стиральная машина, стол для подростка-школьника, гардеробная?

При покупке квартиры в новостройке съездите лично на стройку. Вы поймете, сколько времени занимает дорога до работы, как ходит транспорт, есть ли пробки. Выясните, где находится ваша будущая квартира – на теневой стороне или на солнечной. Идеально, если окна выходят на разные стороны, тогда инсоляция будет более равномерной. Узнайте насчет парковки, охраны придомовой территории и детских площадок.

При покупке на вторичном рынке приложите все усилия для того, чтобы убедиться в юридической «чистоте» квартиры. Еще до подачи заявки на ипотеку выясните, проводились ли в квартире перепланировки, узаконены ли они. Особенно вас должны насторожить любые манипуляции с кухней и санузлом, объединение балкона и жилой комнаты, дополнительные проемы в несущих стенах.

Оцените, потребуется ли вам ремонт для того, чтобы заселиться в квартиру. Если да, то на какую сумму. Узнайте, сколько лет проводке, водопроводу и радиаторам, когда в доме делался капитальный ремонт или на какое время он запланирован.