Ипотека по новым ставкам: стоит ли пермякам брать кредит до нового года

В октябре пермский рынок недвижимости пережил стресс после увеличения Центробанком ключевой ставки до 15%. Ставка ипотеки в банках сразу поднялась до уровня 17-18%. При этом, специалисты оценивают «заградительный» уровень ставки для покупателей в Перми примерно в 12%. 

Эксперты уже говорят начавшемся спаде продаж, но точно оценить его размер можно будет только после получения статистики Центробанка, - отмечает директор консалтинговой компании S.Research&Decisions «Система исследований и решений» Регина Давлетшина.





В банках сейчас фиксируется всплеск ипотечной активности по льготным программам: Госпрограмме2020-2024, «Семейной ипотеке» и «ИТ-Ипотеке». Их доля составляет 90% от общего числа ипотечных сделок, - рассказывает руководитель Абсолют Банка в Перми Анастасия Гилева. «Доля сделок с готовыми квартирами сокращается. И это общерыночная тенденция, тем не менее, часть клиентов все же выходит на сделки  с недвижимостью и на вторичном рынке - полностью он не останавливается. Но средний чек по готовым квартирам резко уменьшился – до 0,6-1,5 млн рублей. Это означает, что в сделки идут те заемщики, у которых есть значительная сумма первоначального взноса – 50-70% от стоимости квартиры», - рассказывает Анастасия Гилева.

Эксперт по сделкам с недвижимостью агентства «Макромир» Анастасия Охота объясняет это тем, что для Перми ипотечный платеж около 40 тысяч в месяц - это критический порог. Пермякам трудно заходить в сделки с небольшим первичным взносом и большой суммой покупки.

«Большинство заемщиков, которые хотели купить квартиру в ипотеку, оперативно переключились на недвижимость на первичном рынке, которую можно купить в рамках льготных программ со сниженной ставкой. В этом случае, конечно, быстрее всего раскупаются квартиры в домах, которые либо уже сданы в эксплуатацию, либо до вручения ключей осталось менее полугода», - рассказывает Анастасия Гилева.

Девелоперы, со своей стороны, начали стимулировать спрос. «Застройщики снова устраивают много акций, мы опять начали получать много предложений от партнеров-застройщиков: там кладовая бесплатно, там скидка 300 тысяч рублей, тут субсидию получили и можно купить под 2% новостройку до окончания срока строительства», - рассказывает Анастасия Охота.

Цена простоя

Кризис с продажами ставит перед владельцами недвижимости вопрос о снижении цен. «Обычно какие-то действия в этом направлении продавцы начинают предпринимать после пары месяцев спада продаж. Коррекция цен в первую очередь просится на новостройки, но начнется со вторичного рынка, так как это более чувствительный сегмент к изменению конъюнктуры рынка. Центробанк сказал, что политика сдерживания не ограничится одним годом, поэтому есть предположение, что коррекция будет, размеры пока сложно предсказать, она должна быть, она давно назрела», - считает Регина Давлетшина. 

«На вторичку цены уже начали снижаться. По новостройкам ситуация сложнее: подорожали стройматериалы, топливо, железо, бетон. Насколько они смогут снизить цены и при этом не пострадать сами, не знаю», - обьясняет ситуацию Анастасия Охота.

Высокие затраты застройщиков не дадут им заметно снизить цены, - считает Анастасия Гилева. «На рынке готовых квартир своя специфика. При сокращении покупательского спроса будет резко сокращаться и предложение. Это застройщику важно продать квартиры в доме в четко определенные сроки  - иначе ему придется после ввода объекта в эксплуатацию платить коммуналку. А вот частный продавец может просто отложить продажу квартиры «до лучших времен». Крайне редко на вторичном рынке возникает ситуация, когда квартиру требуется продать обязательно и в кратчайшие сроки», - отмечает Анастасия Гилева. 

Стоит ли брать ипотеку до нового года 

Все эксперты сходятся во мнении, что ответ на этот вопрос зависит от личной ситуации покупателя. «На первичку стоит брать ипотеку. Но надо понимать, что покупать, взвешивать. Есть хорошие объекты, которые стоит купить, а есть те, которые не стоит. На всем рынке первички сейчас очень высокие цены. Вторичку покупать стоит только с ипотечным калькулятором, посчитать платеж и потом принимать взвешенное решение. Это насколько стало дорого, что наносит огромный удар по бюджету», - предупреждает Анастасия Охота.

Несмотря на неблагоприятные экономические факторы «категорически говорить «не брать» – нельзя. Жизнь никогда не останавливается, поэтому каждый должен смотреть на свои потребности. Банки со своей стороны повысили первоначальный взнос, они сокращают воронку кредитов. Понятно, что часть сделок ипотечных сохраниться, но они в любом случае будут. Поэтому если разумно подходить к вопросу, конечно, надо брать», - считает Регина Давлетшина. 

«У каждого потенциального заемщика своя ситуация, и она требует персональных решений. Если нужна квартира для собственного проживания и накоплен первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, то лучше действовать прямо сейчас. Правительство не первый раз говорит о завершении льготных программ или их корректировке. Чтобы грамотно спланировать такой серьезный шаг, как покупка недвижимости, лучше заранее понять, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Для этого можно подать заявку. У нас она оформляется онлайн. Решение – в срок от 20 минут. Подача заявки на ипотеку у нас бесплатна и ни к чему не обязывает. Мой совет - по возможности фокусироваться на покупке жилья в новостройках по льготным программам. Чем ниже ставки, тем меньше ежемесячная финансовая нагрузка на заемщика, тем больше шансов у него получить одобрение по ипотеке. Когда вы уже выбрали квартиру, получили одобрение заявки, то у нас на сделку можно выходить хоть на следующий день. Бывали ситуации, требующие быстрых решений, когда мы шли навстречу клиентам в индивидуальном порядке, и от подачи заявки до подписания договора проходило всего несколько часов», - рассказывает Анастасия Гилева. 

На льготном положении 

Самый живой сегмент на рынке ипотеки сейчас - льготные программы. Но и по ним власти могут принять непопулярные решения. 

«Государство сейчас проводит системную политику по сокращению потребления для сдерживания инфляции. Потребление будет сдерживаться в том числе за счет ипотеки и всех видов кредитов. Сейчас государство оставляет  лишь часть ипотечных программ, начинает их понемногу сокращать, уточняет
условия, например, по географическому признаку, по категориям граждан, по видам деятельности. Государство не прекращает льготное кредитование, но существенно ограничивает», - предупреждает Регина Давлетшина. 

Из действующих сейчас льготных программ самая низкая ставка – по «ИТ-ипотеке» - до 5% годовых. Она доступна довольно узкому кругу заемщиков – сотрудникам аккредитованных государством ИТ-компаний. 

По «Семейной ипотеке» ставка – до 6% годовых. «Интерес к этой программе среди пермских заемщиков заметно вырос после смягчения условий», - отмечает Анастасия Гилева.   Теперь она доступна семьям, в которых есть либо двое несовершеннолетних детей, либо один ребенок, который родился после 1 января 2018 года. Также это единственная льготная программа, по которой можно купить квартиру в новостройке по договору переуступки у частного лица. То есть кто-то покупает квартиру в строящемся доме, а спустя определенное время по каким-либо своим причинам выставляет ее на продажу. Важно, что это происходит до сдачи дома к эксплуатацию. И в этом случае покупатель может воспользоваться льготной программой «Семейная ипотека» со ставкой до 6% годовых.

Еще одна важная особенность «Семейной ипотеки» - по ней можно провести рефинансирование квартиры, которая изначально при покупке была новостройкой. «У нас есть клиенты, которые несколько лет назад покупали квартиры в строящихся домах по ставке более 10% годовых (в других банках). А в этом году у них родились дети, и они стали соответствовать условиям «Семейной ипотеки». Они обратились к нам в Абсолют за рефинансированием. Ставка была снижена более чем на 4%. Размер ежемесячного платежа уменьшился сразу на несколько тысяч рублей, соответственно, уменьшилась и общая переплата. Поэтому мой совет всем, кто ранее покупал жилье в новостройках и до сих пор выплачивает ипотеку – узнайте, подходите ли вы под условия «Семейной ипотеки», - рассказывает Анастасия Гилева.

Самая популярная льготная программа – «Госпрограмма2020-2024», ставка по ней – до 8% годовых. Она является самой доступной при покупке квартир в новостройках. Никаких требований к заемщикам, кроме базовых. Разве что появилось ограничение по количеству договоров на одного заемщика  - не более одного с 1 января 2023 года.